出口戦略を考えた新築物件への入替
既存物件の整理と売却
| 1.既存物件の整理方法 |
既存物件の一覧表を作成し、多角的にランクを付けていきます。
土地
面積、用途地域（建蔽率・容積率等）、路線価、評価額、立地
建物
構造、築年数、残存年数、間取、設備
収益性
年間CF、CF率、運営費、運営費率、稼働率、コスト
借入残
返済期間、年間返済額、金利
一覧表を基に、物件に各項目で順位を付けて比較します。
土地・建物・収益性・借入残を総合的に判断し、土地の価値が高く収益性も良ければ、建替えを前提に保有、土地の価値が低く、収益性も低い場合は売却の準備を行う等、既存物件を客観的に判断し比較し、売却順位を決定します。
| 2.入替と売却の考え方 |
・新築物件の購入又は計画決定後に売却準備、期初に売却し同期中に購入又は計画決定をお勧めします。
・購入を検討している新築物件又は企画を行う場合、売却を検討している既存物件と同等又はそれ以上の
キャッシュフローを条件としてください。
・購入を検討している新築物件又は企画を行う場合、売却を検討している既存物件と同等又はそれ以上の
キャッシュフローを条件としてください。
新築物件の企画方法と種類、メリットとデメリット
完成物件売買型（募集開始物件）
●メリット
融資が受けやすい、運営費が少額、期中金利等創業経費が少額
●デメリット
間取・設備・デザイン等が選べない、賃料を検討できない
融資が受けやすい、運営費が少額、期中金利等創業経費が少額
●デメリット
間取・設備・デザイン等が選べない、賃料を検討できない
企画販売型（土地売買・建物請負）
※土地は建築業者が取得済
※当社お勧めプランとなります。
●メリット
利回りが高い、融資期間を伸ばす方法がとれる、賃料を検討できる
間取・設備・デザイン等を選べる、融資承認まで一定期間猶予がある
●デメリット
運営費が発生する、期中金利等創業経費が発生する
※当社お勧めプランとなります。
●メリット
利回りが高い、融資期間を伸ばす方法がとれる、賃料を検討できる
間取・設備・デザイン等を選べる、融資承認まで一定期間猶予がある
●デメリット
運営費が発生する、期中金利等創業経費が発生する
完全請負型（土地は持込、建物請負）
●メリット
利回りが高い、土地を選べる、融資期間を伸ばす方法がとれる、賃料を検討できる、間取・設備・デザイン等を選べる
●デメリット
土地取得が難しい、融資付けが困難、運営費が発生する、期中金利等創業経費が発生する
利回りが高い、土地を選べる、融資期間を伸ばす方法がとれる、賃料を検討できる、間取・設備・デザイン等を選べる
●デメリット
土地取得が難しい、融資付けが困難、運営費が発生する、期中金利等創業経費が発生する
新築物件のトレンド
現在、多くの不動産投資家が注目をしているのが、実は木造の小規模賃貸住宅です。
価格滞は5,000万円〜10,000万円以内で、住宅性能評価の劣化等級２級を取得し融資期間を通常22〜25年を30年まで伸ばし、返済比率を下げキャッシュフローをアップさせる購入方法が流行っています。詳しくは当社供給新築物件で具体的にご紹介します。
価格滞は5,000万円〜10,000万円以内で、住宅性能評価の劣化等級２級を取得し融資期間を通常22〜25年を30年まで伸ばし、返済比率を下げキャッシュフローをアップさせる購入方法が流行っています。詳しくは当社供給新築物件で具体的にご紹介します。
少額の自己資金で新築を購入
当社では、建築会社と業務提携を行い少ない自己資金で新築を購入する仕組みを構築しております。実際の自己資金額等は、当社供給新築物件の事業計画書で、ご確認ください。詳細についてはお問合せください。
新築物件入替後の戦略
当社では、木造建物の法定耐用年数と融資年数の差異により発生する、22年後からの節税対策を踏まえたアドバイスを行っております。
