退去率を下げる物件管理プラン
不動産投資で安定した収益を得るためには、退去率を下げて長期間同じ入居者にお住まい頂くことが、最も効果的です。
当社では、物件の管理状態が原因となる退去を発生させません。ポイントは3点です。
当社では、物件の管理状態が原因となる退去を発生させません。ポイントは3点です。
「快適に暮らせる」環境を提供する。
（1）物件の新古にかかわらず、共用部を清潔に保つ努力をする。
（2）各入居者へ物件のルールを遵守して頂く。
（3）修理依頼は迅速に対応する。
（1）物件の新古にかかわらず、共用部を清潔に保つ努力をする。
（2）各入居者へ物件のルールを遵守して頂く。
（3）修理依頼は迅速に対応する。
「安心して暮らせる」境を提供する。
（1）物件の共用設備の保守点検を定期的に実施する。
（2）防犯で簡単な対策は怠らない。
（3）上下左右のトラブルは必ず解決する。
（1）物件の共用設備の保守点検を定期的に実施する。
（2）防犯で簡単な対策は怠らない。
（3）上下左右のトラブルは必ず解決する。
「メリットを感じる」サービスを提供する。
（1）通常ゴミ・粗大ゴミの処分が簡単に行える環境を提供する。
（2）ネット・TV等、快適な環境を提供する。
（3）24時間365日トラブルの対応を行う環境と連絡先を掲示する。
（1）通常ゴミ・粗大ゴミの処分が簡単に行える環境を提供する。
（2）ネット・TV等、快適な環境を提供する。
（3）24時間365日トラブルの対応を行う環境と連絡先を掲示する。
当社の物件管理（建物管理）
1.当社は物件管理（建物管理）に「5S」の考え方を導入し、自社社員にて管理物件の巡回・清掃管理を実施し、退去を発生させない仕組み作りを行います。
物件外回り、駐車場、駐輪場、エントランス、共用部等で不要な物が有る場合、掲示後に廃棄を徹底します。
駐輪場、バイク置場、駐車場、メールボックス等全員で使用する設備に関しては、使用方法を決めて掲示・通知を行います。
当社社員による清掃と巡回を実施することにより、品質が一定な日常清掃と点検が可能となります。
当社社員の巡回により、物件全体及び空室等、清潔な状態を維持します。
当社社員の巡回により、入居者のルール違反を見逃さず即時対応を行い、ルールの遵守を徹底します。
2.具体的な建物管理項目と内容とは
※建物所有者として、義務・必須・任意を区別し、費用対効果を考えた業務を依頼する事が重要となります。
| （1） | 日常清掃
毎週又は隔週で行う、共用部の拭き履き及び整理・整頓・清掃業務で通常は2人1組で2時間程度実施します。物件の規模と所在地、1ヶ月間の頻度により金額が変動します。（必須） |
| （2） | 定期清掃
半年又は毎年で行う、日常清掃では取れない汚れを、器具を使用して実施する清掃業務です。物件の規模と所在地により1回の金額が変動します。物件の美観を著しく損ねる汚れが発生した場合や、美観維持を目的に定期的に実施します。（任意） |
| （3） | 管球交換
共用部の照明で切れている管球を交換します。通常、日常清掃時に作業員がタイマー又はデイライト等で確認します。管球代の実費請求となります。（必須） |
| （4） | 巡回報告
物件毎にチェック項目を作成し、管理会社社員が月に1回程度巡回し報告書を作成します。（任意） |
| （5） | 検針業務
水道局で検針しない子メーターが設置されている場合、管理会社で数値を検針し、金額確定と入居者への請求を実施します。電気や給湯等も検針が必要な物件もあります。共同住宅申請の確認や分担金納付で減額や変更も可能です。（必須） |
| （6） | 機械警備
自動火災報知機や受水槽の満減水等の物件共用設備で警報が発報した場合、警備員が駆け付けて、一次対応と安全確認を行います。（任意） |
| （7） | EV保守点検
エレベーターは通常1回／月の定期点検と1回／年の法定点検が必要となります。契約形態が2種類あり、フルメンテナンス契約（通常使用において、通常発生すると予測される部品の取替え及び修理を含んだ契約）とPOG契約（Parts Oil and Greaseの頭文字で、消耗部品付契約のことで、定期点検、管理仕様範囲内の消耗品の交換は含まれるが、それ以外の部品の取替え、修理は別途料金となる契約）通常はPOG契約ですが、設備が古く、前所有者がフルメンテナンス契約の場合は、継続をお勧めします。（義務） |
| （8） | 受水槽・高架水槽（貯水槽）の清掃と水質検査
受水槽・高架水槽が10立米以上の場合、簡易専用水道となり有資格者による年一回の清掃と水質検査が必要となります。（義務） 10立米未満でも同様な管理と検査することをお勧めします。（必須） |
| （9） | 浄化槽の点検と汚泥汲取り
浄化槽は4ヶ月に1回以上の点検と年1の清掃（汚泥の汲取り）と法定点検が必要となります。（義務） |
| （10） | 消防設備点検
消防用設備は6ヶ月に1回以上の機器点検と1年に1回以上の総合点検が必要となります。また、特定用途防火対象物の場合は年1回の報告、非特定用途防火対象物の場合は3年に1回の報告が必要となります。建物により防火対象物の区分が異なるので建築時の資料で確認します。連結送水管や貯水タンク等多種多様な設備が対象となります。（義務） |
| （11） | 特殊建築物定期調査
建物が3階以上で床面積が1,000㎡以上の場合、3年に1回の調査報告が必要となります。（義務） |
| （12） | 立体駐車場の保守・点検
立体駐車場はエレベーターのような法定点検はありませんが定期的な点検が必要となります。3ヶ月に1回以上を目安に実施します。（必須） |
| （13） | 自動ドアの保守・点検
自動ドアに法定点検はありません。当社の見解は、保守・点検は必要なく故障時に修理・点検を依頼する程度と考えます。（任意） |
| （14） | 電動シャッターの保守・点検
電動シャッターに法定点検はありません。当社の見解は、保守・点検は必要なく故障時に修理・点検を依頼する程度と考えます。（任意） |
