お金がのこる物件へ改善
当社の賃貸管理プランと費用
不動産投資で物件の収支を改善するために、無駄なコストを見直すことも大切です。当社では、お客様の要望に合わせたオーダーメイドの管理プランでコストカットが可能です。
特に、建物管理の義務となる業務以外でコストカットが行えます。
特に、建物管理の義務となる業務以外でコストカットが行えます。
| 内容 | 報酬 |
| リーシング 契約処理 賃料管理 入居者対応 退去立会 清算業務 |
賃料・その他収入総額の5％＋消費税 （水道代・町内会費等預金は含みません） |
| 内容 | 報酬 |
| 義務業務 必須業務 任意業務 |
別途お見積り致します。 セルフ・アウトソーシングの選択可 セルフ・アウトソーシングの選択可 |
| 内容 | 報酬 |
| 修理・修繕 原状回復工事 リノベーション |
セルフ・アウトソーシングの選択可 セルフ・アウトソーシングの選択可 セルフ・アウトソーシングの選択可 |
※例えば、
入居者管理は依頼するが、日常清掃は自分でやってみたい。知り合いの工事業者が安いので、工事はそこを使いたい等、
ご相談ください。
入居者管理は依頼するが、日常清掃は自分でやってみたい。知り合いの工事業者が安いので、工事はそこを使いたい等、
ご相談ください。
自主管理を行う場合の具体的内容
一番のコストカットは、自分で管理することです。一昔前は仲介会社や入居者との連絡相談手段や家賃回収等で、時間と手間がかかるイメージでしたが、現在では携帯の機能や新たなサービスを駆使して比較的容易に行えます。
作業ごとに要点を記載しますので参考にしてください。
1. リーシング：メール対応で空室確認と問合せ、交渉を自分でできる！
・空室の募集条件を決定し、募集資料を作成。（エクセルとフリーソフト使用）
・各ポータルサイトから賃貸仲介業者様の情報（メール・FAX）取得。
・一覧表に整理した賃貸仲介業者様リストへ募集資料を配布（オートロック・案内キー現地設置）
・空室確認や問合せはメール、ショートメール、ラインで対応。
・申込書・重説・契約書は各賃貸仲介業者様で使用しているものでお願いする。
・家賃保証会社・火災保険も上記同様。
・後は決済金明細書や契約書デリバリーも賃貸仲介業者様にお願いすれば、ほぼ完了
・各ポータルサイトから賃貸仲介業者様の情報（メール・FAX）取得。
・一覧表に整理した賃貸仲介業者様リストへ募集資料を配布（オートロック・案内キー現地設置）
・空室確認や問合せはメール、ショートメール、ラインで対応。
・申込書・重説・契約書は各賃貸仲介業者様で使用しているものでお願いする。
・家賃保証会社・火災保険も上記同様。
・後は決済金明細書や契約書デリバリーも賃貸仲介業者様にお願いすれば、ほぼ完了
2.入居者対応：実は賃貸仲介業者様が対応してくれます。
・入居後直ぐのクレームや修繕依頼は、ほとんど成約した賃貸仲介業者様へ連絡がいきます。
・賃貸仲介業者様へ工事業者の紹介をお願いすれば、対応して頂けます。
・駆け付けサービス等付帯商品を賃貸仲介業者様はセット販売するので、そちらでの対応も可能です。
・既存入居者のクレームは諦めてください。自分で手配が必要となりますが、事前に原状回復も含めた工事業者と
お付き合いしておけば、難しいことではないです。ほぼ対応可能です。
・ライフラインの緊急事態と夜間対応の解決策は、警備会社との契約で解決できます。電話受付や一次対応、本復旧まで手配可能（概算で15,000円／月額）建物規模で判断となります。
・賃貸仲介業者様へ工事業者の紹介をお願いすれば、対応して頂けます。
・駆け付けサービス等付帯商品を賃貸仲介業者様はセット販売するので、そちらでの対応も可能です。
・既存入居者のクレームは諦めてください。自分で手配が必要となりますが、事前に原状回復も含めた工事業者と
お付き合いしておけば、難しいことではないです。ほぼ対応可能です。
・ライフラインの緊急事態と夜間対応の解決策は、警備会社との契約で解決できます。電話受付や一次対応、本復旧まで手配可能（概算で15,000円／月額）建物規模で判断となります。
3.滞納者への対応：入居者の７割は家賃保証会社に加入済。
・新規入居者は必ず、家賃保証会社へ加入を条件にします。
・既存入居者は必要書類で加入未加入を確認します。
・家賃保証会社加入の場合、貸主変更届を提出すれば、自分で代位弁済請求が可能
・未加入者の滞納は、携帯電話でショートメール連絡し、それでも入金が無い場合は督促状を送付。
ここまでは月一回の作業であまり時間は取られません。
・悪質な滞納者は、個別に回収業者へ依頼（ネット検索で依頼可能です。）管理会社でも最終は手数料を支払って依頼しています。
・既存入居者は必要書類で加入未加入を確認します。
・家賃保証会社加入の場合、貸主変更届を提出すれば、自分で代位弁済請求が可能
・未加入者の滞納は、携帯電話でショートメール連絡し、それでも入金が無い場合は督促状を送付。
ここまでは月一回の作業であまり時間は取られません。
・悪質な滞納者は、個別に回収業者へ依頼（ネット検索で依頼可能です。）管理会社でも最終は手数料を支払って依頼しています。
4.その他業務：連絡が取れるメールアドレスのみを入居者へ開示しておくと便利
・日常清掃は自分で実施する。（前提条件として、購入時エリア選定が必要です。）
・退去の連絡は書面で頂く（メール・FAX・郵送）
・退去立会日調整や立会は工事業者へ依頼し、事前に退去者負担額を調整しておきます。
・預り金がある場合は、返金口座を確認し、退去月の翌月末までに清算して返金します。
・家賃管理はエクセルで、その他書類はネットに雛形がたくさんあります。
・退去の連絡は書面で頂く（メール・FAX・郵送）
・退去立会日調整や立会は工事業者へ依頼し、事前に退去者負担額を調整しておきます。
・預り金がある場合は、返金口座を確認し、退去月の翌月末までに清算して返金します。
・家賃管理はエクセルで、その他書類はネットに雛形がたくさんあります。
| ※上記以外にも作業はありますが、要点はメールを駆使する。家賃保証会社を利用する。故意にお付き合いできる工事業者を見つける。ネット上の雛形を利用する等、やる気があれば、意外と簡単に実行可能です。立て直しが必要な物件のコストカットや経験として、一度自分で行うと管理会社の選定や価格の価値観も付き、今後の不動産投資に役立つと思います。 |
ローコストデザインリフォームの提案
どこまでリフォーム（原状回復）するか？本当に難しいと思います。プロである管理会社も会社の方針や担当者により、判断が異なります。
当社の基準は、明確で「清潔」であることです。クロスに多少の汚れや黄ばみがあっても、その部屋に清潔感があれば過剰な工事は行いません。物件の賃料滞も考慮しますが、全て張替・取替は行いません。無駄な費用をカットして、ローコストで印象に残るリフォームを提案します。具体的に下記に記載しますので、一度実践してください。
当社の基準は、明確で「清潔」であることです。クロスに多少の汚れや黄ばみがあっても、その部屋に清潔感があれば過剰な工事は行いません。物件の賃料滞も考慮しますが、全て張替・取替は行いません。無駄な費用をカットして、ローコストで印象に残るリフォームを提案します。具体的に下記に記載しますので、一度実践してください。
| （1） | 張替が必要な一面をアクセントクロスにする。 |
| （2） | ユニットバスの鏡面背面にダイノックシートを帯状に貼る。 |
| （3） | 玄関にデザインミラーを取り付ける。 |
| （4） | 洋室の照明をスポットライト風へ変更する。 |
| （5） | 3点ユニットの場合、シャワーカーテンをお洒落な物に変更する。 |
| （6） | トイレの便座を温水洗浄便座又は木製便座に変更する。（コストを検討） |
| （7） | ユニットバスのシャワー水栓をサーモスタットに取り換える。 |
| （8） | シャワーホースとヘッドを見栄えのする物に取り換える。 |
| （9） | 吐出し窓にお洒落なカーテンを取り付ける。 |
| （10） | 壁に可動式の棚を取り付ける。 |
| 上記以外もいろいろの方法がありますが、全てを新しくするよりも、内覧時に印象に残る物を室内に多く作るのが、成約への近道となります。 |
収支改善への道
物件の収入と支出を踏まえて、収支を改善する努力が成功への近道となります。大きな問題が無ければ、なかなか見直すという行動を行いません。また、方法が分からないと言う方も多いと思います。管理会社の必須は必須ではないと一度ご自身で調べてください。
建物管理の内容でご説明した通り、義務業務以外は不要な業務が存在します。一度ご自身の所有物件の管理料詳細を確認し、不要と思われる費用がある場合、管理会社とご相談してみてください。
建物管理のコストカットで出た余剰金を広告料の追加や入居者へのサービスへ投資します。早期満室と入居者保持を優先します。
過剰・無駄なリフォームを行わず、必要最低限で賃料に影響が出ないリフォームを行うことを実践してください。通常、管理会社は社員で退去立会や原状回復の工事個所確認を行わず、工事業者に依頼します。工事業者もそうですが、管理会社も工事代金が高い方が自社にとってはメリットが大きくなります。手間がかかりますが、数回は見積書を持参して、改装前の空室で工事内容を確認して不要な箇所は省く指示を行ってください。
火災保険が適用されるか否かは、判断が難しく資料提出等時間がかかります。通常の管理会社は前向きに保険を活用することに消極的です。意外と適用されるケースがあるので、ご自身で問合せをすることをお勧めします。適用されれば大きなコストカットになります。
自主管理や建物管理で定額コストの見直しを行う。
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リフォーム費用の改善と保険の活用で突発的な支出を抑える。
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余剰利益を広告料や入居者保持へ投資を行い、高稼働率の物件へ変化させる。
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物件・法人（個人）とも財務・経営改善を行う。
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借入金の借り替えを行う。
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リフォーム費用の改善と保険の活用で突発的な支出を抑える。
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余剰利益を広告料や入居者保持へ投資を行い、高稼働率の物件へ変化させる。
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物件・法人（個人）とも財務・経営改善を行う。
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借入金の借り替えを行う。
以上が物件改善への道となります。地道で直ぐに変化や効果が見えないですが、第一歩を踏み出すか否かが問題です。踏み出せる人が改善への道が開ける方だと思います。
